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Portali web e affitti brevi: da giugno in vigore la “Airbnb Tax”

  • giugno 9th, 2017
  • Massimo
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Come noto, l’articolo 4 del Dl 50/2017, pubblicato sul supplemento ordinario 20/L della Gazzetta Ufficiale n. 95 ed entrato in vigore il 24 aprile 2017 (manovra di correzione al Documento di economia e finanza), ha introdotto nuove norme in base alle quali tutti gli intermediari immobiliari, anche attraverso portali web, dovranno operare una ritenuta del 21% sui canoni di locazione breve (meno di 30 gg.).

A quanto risulta, l’Agenzia Entrate, informa che non sarà necessario attendere il suo Decreto Attuativo.

Pertanto, a decorrere dal 1 giugno 2017, per tutti gli intermediari nei contratti di affitto breve, a prescindere dalla modalità di esercizio della relativa attività, quindi sia che la stessa avvenga su portali web o tramite agenzie immobiliari “fisiche” o di intermediazione, scatta l’obbligo della tassa soprannominata “Airbnb”.

Gli intermediari saranno tenuti al versamento della cedolare secca con aliquota al 21% (l’imposta speciale che sostituisce l’IRPEF e l’imposta di registro) come previsto dall’articolo 3 del Decreto Legislativo 23/2011.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre proposto l’estensione dell’operatività di tale tassa anche alle attività di B&B occasionale, comprensiva di servizi accessori attualmente inquadrati nella categoria di redditi diversi.

Si tratterebbe di una tassa che non va versata dai contribuenti locatari ma dai sostituti d’imposta.

La ritenuta trova sempre applicazione, anche se il proprietario non intende avvalersi della tassazione sostitutiva ma sceglie quella ordinaria sobbarcandosi la più onerosa aliquota minima IRPEF al 23%. Se il proprietario desidera “assorbire” l’intera tassazione all’interno della cedolare dovrà esercitare l’apposita opzione direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si è prodotto il reddito da assoggettare a cedolare (circolare n°26 del 1° giugno 2011 dell’agenzia delle Entrate).

Sanzioni per gli intermediari in caso di inadempimento

L’intermediario inadempiente è soggetto a sanzioni pecuniarie che oscillano da € 250 ad € 2.000.

Inoltre gli intermediari inadempienti che non hanno provveduto a tramettere i dati di contratti di locazione breve saranno sottoposti a sanzione pari al 20% dell’ammontare non trattenuto a titolo di ritenuta.

Istruzioni operative 2017 per gli intermediari di contratti brevi

Dunque, sebbene per i contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni non sia obbligatoria la registrazione, i canoni riscossi andranno comunque tassati, con l’eventuale opzione per la cedolare secca e la previsione di controlli fiscali più severi e nuove procedure.

In sintesi, i gestori di tali portali e delle agenzie di intermediazione dovranno:

1) comunicare all’Agenzia delle Entrate i contratti di affitto breve conclusi attraverso i servizi offerti dagli stessi (un provvedimento dell’agenzia delle Entrate entro il 25 luglio 2017, definirà le modalità della trasmissione dei dati e la loro conservazione);

2) trattenere, in qualità di sostituti di imposta, dai proventi della locazione corrisposti, la ritenuta del 21% e versarla con le modalità di cui all’articolo 17 del Dlgs 241/97, cioè usando il modello F24 con i codici tributo che saranno comunicati dall’Agenzia delle Entrate:

a) nell’ipotesi in cui il proprietario avesse optato per la cedolare la ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e lo stesso dovrà pagare altro;

b) in caso di conservazione del regime ordinario, tale ritenuta rileverà come versamento a titolo d’acconto e il proprietario dovrà considerarlo all’interno della dichiarazione dell’IRPEF dovuta per quell’anno;

3) rilasciare a chi affitta (quindi al proprietario) la Certificazione Unica (CU) annualmente con gli importi percepiti e le ritenute effettuate a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del Dlgs 322/98, dove indicare gli importi pagati al Fisco.

La cedolare è applicabile anche ai proventi lordi derivanti da sublocazioni e da contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario con terzi, sempre che siano rispettate le stesse condizioni; In tale caso farebbero parte dell’imponibile anche le spese condominiali rimborsate dall’inquilino e pagate insieme al canone, che sono invece esplicitamente escluse dall’imponibile nella locazione ordinaria.